inventário – Dulcidio Fabro Neto

Este parecer é um exemplo real de nossa atuação técnica, publicado para fins educacionais e informativos. Todos os dados que poderiam identificar as partes envolvidas, como nomes de pessoas ou empresas, números de documentos, valores e datas específicas, foram devidamente alterados ou suprimidos para garantir a total confidencialidade e o sigilo profissional, em conformidade com o Código de Ética da OAB e a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

O envelhecimento dos pais traz consigo não apenas desafios afetivos, mas também complexas questões jurídicas. O que fazer quando uma matriarca idosa, com a saúde cognitiva debilitada, precisa de cuidados, mas seu patrimônio e renda não são administrados em seu benefício? Como agir quando um único filho usufrui de um imóvel da família, sem prestar contas ou auxiliar no sustento da mãe, sobrecarregando os outros irmãos?

Esta é uma situação delicada que exige uma abordagem jurídica estruturada para proteger a pessoa vulnerável e equilibrar as responsabilidades familiares. Um erro comum é tentar resolver as questões de forma isolada, quando, na verdade, elas estão interligadas.

O parecer a seguir detalha um plano de ação jurídico para um caso real como este. Ele demonstra a necessidade de atuar em três pilares interdependentes: 1) a Ação de Interdição (Curatela), para proteger a genitora e nomear um responsável legal por seus atos e bens; 2) a Abertura do Inventário do cônjuge falecido há anos, para regularizar a propriedade do imóvel e definir a parte de cada herdeiro; e 3) a Ação de Alimentos em face dos filhos, para garantir que o sustento e os altos custos com a saúde da mãe sejam divididos de forma justa e proporcional.

PARECER JURÍDICO – ANÁLISE PROCESSUAL E ANÁLISE DE RISCO

SOLICITANTE: [A SOLICITANTE] (em nome da família) ADVOGADO: Dulcidio Fabro Neto – OABSP 423003

1 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS E OBJETIVO

O presente parecer é elaborado a pedido da solicitante, visando a análise e orientação quanto aos direitos da senhora [A GENITORA], que se encontra em situação de vulnerabilidade. O pedido foi formalizado no ano de 2025, com reunião realizada no mesmo ano com a participação da solicitante e de dois dos filhos da senhora [A GENITORA], a senhora [FILHA A] e o senhor [FILHO B].

Na ocasião da reunião, foram identificados os seguintes pontos centrais:

Pedido de alimentos em face dos filhos da senhora [A GENITORA], em decorrência dos altos custos para sua manutenção (plano de saúde, cuidadores, medicamentos, etc.).
Regularização de um imóvel de propriedade da idosa, localizado em São Paulo-SP, atualmente locado, cuja administração e recebimento de aluguéis estariam sendo feitos exclusivamente por outro filho, o senhor [FILHO C].

2 – EMENTA

ANÁLISE JURÍDICA – IDOSA – DEFICIÊNCIA COGNITIVA – NECESSIDADE DE INTERDIÇÃO (CURATELA) – FALECIMENTO DE CÔNJUGE HÁ QUASE 20 ANOS – ÚNICO BEM – VÁRIOS HERDEIROS – HERDEIRO USUFRUINDO EXCLUSIVAMENTE DO BEM – REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL E ADMINISTRAÇÃO – ABERTURA DE INVENTÁRIO – FIXAÇÃO DE ALIMENTOS EM FACE DOS FILHOS – ANÁLISE DE CUSTOS E PRAZOS.

3 – ANÁLISE DOS DOCUMENTOS

Foram analisados documentos como RG, certidões de casamento e de óbito, a matrícula do imóvel e um instrumento de contrato de locação.

Da análise, constatou-se que a senhora [A GENITORA] nasceu no ano de 1934. Casou-se em regime de comunhão de bens com o senhor [CÔNJUGE FALECIDO] no ano de 1953. O cônjuge faleceu no ano de 2005, deixando oito filhos.

A matrícula do imóvel, expedida no ano de 2003, confirma que a propriedade pertence ao casal. Um contrato de locação recente, não assinado, referente a este imóvel, aponta o [FILHO C] como locador, recebendo os aluguéis em sua conta pessoal.

4 – ANÁLISE TÉCNICA

4.1 – DAS CONDIÇÕES DE SAÚDE DA SENHORA [A GENITORA] – NECESSIDADE DE INTERDIÇÃO

Conforme apurado, a senhora [A GENITORA] não detém plenas faculdades cognitivas, enquadrando-se na hipótese de incapacidade relativa prevista no Código Civil (art. 4º, III). Nestes casos, a lei prevê a interdição judicial com a nomeação de um curador para administrar seus bens e representá-la nos atos da vida civil (art. 1.767, I). A legitimidade para promover a ação é dos parentes, como os filhos (art. 747, II, CPC). O procedimento exige a apresentação de laudos médicos e uma entrevista do juiz com a interditanda. Justificada a urgência, o juiz pode nomear um curador provisório rapidamente.

4.2 – DA ABERTURA DE INVENTÁRIO DO ÚNICO IMÓVEL

Foi questionada a administração do imóvel pelo [FILHO C], que reside no local e aluga parte dele sem prestar contas. Para regularizar a situação, é imprescindível a abertura do inventário dos bens deixados pelo [CÔNJUGE FALECIDO].

Atualmente, pela lei, a administração da herança cabe ao herdeiro que estiver na posse dos bens, que no caso é o [FILHO C]. Com o falecimento ocorrido em 2005, a partilha do imóvel é a seguinte: 50% para a senhora [A GENITORA] (sua meação) e os outros 50% divididos entre os oito filhos (6,25% para cada um).

O inventário deve ser aberto para que um inventariante seja nomeado judicialmente. A ordem de preferência para inventariante é o cônjuge sobrevivente (art. 617, I, CPC). Por isso, é crucial que a interdição ocorra primeiro, para que a senhora [A GENITORA], representada por seu curador, seja nomeada inventariante. Do contrário, a nomeação poderia recair sobre o [FILHO C], o que agravaria o conflito de interesses. Somente o inventariante nomeado terá legitimidade para administrar o imóvel, gerir o contrato de aluguel em nome do espólio e exigir que o [FILHO C] pague aluguel pelo uso exclusivo da propriedade.

Das Custas e Prazos do Inventário: As custas judiciais (taxa judiciária) são calculadas como um percentual sobre o valor venal do imóvel. O ITCMD (imposto estadual) também incide sobre o valor do bem a ser partilhado. Por se tratar de um falecimento ocorrido há quase 20 anos, o imposto será calculado com multa e juros significativos. O prazo de um inventário judicial é muito variável, podendo ir de meses (se consensual) a muitos anos (se litigioso).

4.3 – DOS ALIMENTOS (PENSÃO ALIMENTÍCIA) EM FAVOR DA SENHORA [A GENITORA]

O direito à prestação de alimentos é recíproco entre pais e filhos (art. 1.696, CC). Considerando que a pensão por morte da senhora [A GENITORA] é insuficiente para cobrir suas necessidades com saúde e cuidados, e que nem todos os filhos contribuem, é plenamente cabível a ação de fixação de alimentos em face dos filhos.

A ação buscará fixar um valor com base no binômio necessidade x possibilidade:

Necessidade da Alimentanda: Deverá ser comprovada por meio de planilhas de custos, laudos médicos, recibos de medicamentos, cuidadores, etc.
Possibilidade dos Alimentantes: A obrigação será dividida entre os filhos na proporção dos recursos de cada um. A filha que já cuida da mãe, por exemplo, pode ter sua obrigação convertida em cuidados in natura.

Por vedação legal, caso este advogado atue no inventário (onde há potencial conflito entre os herdeiros), a ação de alimentos em nome da mãe contra os filhos deverá ser patrocinada por outro profissional.

4.4 – DA CONCILIAÇÃO EXTRAJUDICIAL A possibilidade de uma resolução amigável para o inventário e para os alimentos parece pouco provável, dada a beligerância informada de um dos herdeiros e a complexidade do caso. O inventário extrajudicial, por exemplo, exige o consenso de todos, o que não parece ser o cenário atual.

5 – DISPOSIÇÕES GERAIS

Deve ser ressaltado que o presente parecer foi elaborado com base nas informações e documentos analisados. A análise aponta para a necessidade de um planejamento jurídico coordenado, iniciando-se pela ação de interdição, seguida da abertura do inventário e, se necessário, da ação de alimentos. O contratado se reserva ao direito de eventuais erros ou omissões nas informações ora prestadas.

Esse é o parecer.

São Paulo, 2025.

DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003

A compra de um lote de terreno para construir a casa dos sonhos é um dos maiores projetos de vida. Um belo empreendimento, um stand de vendas bem montado e um contrato aparentemente simples podem criar a sensação de um negócio seguro e imperdível. Mas o que pode se esconder por trás dessa fachada?

Muitas vezes, a empresa que se apresenta como vendedora não é a real proprietária do imóvel, ou a propriedade está envolvida em complexos imbróglios jurídicos, como inventários em andamento com herdeiros menores de idade. Assinar um contrato nessas condições pode transformar o sonho em um pesadelo de nulidades, disputas judiciais e perda total do investimento.

O parecer jurídico a seguir é um estudo de caso real de due diligence imobiliária. Ele detalha a análise de risco de um negócio que, à primeira vista, parecia seguro, mas que revelou uma série de “bandeiras vermelhas” críticas: a ilegitimidade da empresa vendedora, múltiplos inventários em andamento, a presença de herdeiros menores (o que exige alvará judicial para a venda) e a ausência de matrículas individualizadas para os lotes. Este documento é um guia prático sobre a importância de investigar a fundo antes de assinar qualquer papel.

PARECER JURÍDICO – ANÁLISE PROCESSUAL E ANÁLISE DE RISCO

CONTRATANTE: [PROMITENTE COMPRADOR]

CONTRATADO: Dulcidio Fabro Neto – OABSP 423003

1 – ASSUNTO

O presente parecer é elaborado por solicitação do contratante, visando a análise de riscos e viabilidade jurídica de aquisição de um lote de terreno localizado no empreendimento denominado [NOME FICTÍCIO DO LOTEAMENTO] da empresa [EMPRESA VENDEDORA] SPE LTDA, pessoa jurídica de direito privado, com sede em São Paulo – SP.

2 – EMENTA

ESTUDO ANÁLITICO DE VIABILIDADE E RISCO DE AQUISIÇÃO DE LOTE EM ÁREA DE CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DA EMPRESA VENDEDORA – EXISTÊNCIA DE INVENTÁRIOS JUDICIAIS COM HERDEIROS MENORES IMPÚBERES – ORIENTAÇÃO PELA NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – ALTO RISCO DE NULIDADE CONTRATUAL – RISCO DE ANULAÇÃO POR TERCEIROS – RISCO DE PENHORA OU DISCUSSÃO JUDICIAL – RISCO DE GASTOS FUTUROS COM ABERTURA DE MATRÍCULA E DESMEMBRAMENTO.

3 – RELATÓRIO

Para a elaboração do presente parecer foram utilizados os seguintes documentos: um modelo de contrato de compra e venda, a matrícula do imóvel geral, termos de compromisso de curador, procurações e um alvará municipal de loteamento. A nomenclatura utilizada segue as seguintes referências:

Contratante: [PROMITENTE COMPRADOR]
Empresa: [EMPRESA VENDEDORA] SPE LTDA
Terreno: Empreendimento [NOME FICTÍCIO DO LOTEAMENTO]

3.1 – SÍNTESE DA ANÁLISE Trata-se de análise técnica sobre a aquisição de um lote de terreno em [Município], SP, na qual figura como comprador o CONTRATANTE e como vendedora a EMPRESA.

Foi analisada a matrícula atualizada do imóvel geral onde se localiza o empreendimento. Nela, constam como proprietários uma família, sendo 50% de propriedade de [PROPRIETÁRIO ORIGINAL A] e os outros 50% divididos entre seus oito filhos, incluindo [HERDEIRO B, falecido] E [HERDEIRO C]. Destarte, os legitimados a negociarem qualquer parte do referido terreno são os proprietários ou seus representantes legais, na proporção de seus quinhões.

A ficha cadastral da [EMPRESA VENDEDORA] mostra como sócio apenas o [HERDEIRO C].

Foi apresentado um Termo de Compromisso de Curador, de início de 2022, que demonstrava que o [HERDEIRO C] detinha poderes de curador do [PROPRIETÁRIO ORIGINAL A]. Contudo, segundo o Código Civil, a alienação de bem de curatelado exige autorização judicial, o que não foi apresentado. Ademais, uma procuração pública anterior a essa data perdeu sua validade com a interdição.

Em pesquisa ao sistema do TJSP, foram localizados dois processos de inventário cruciais:

Inventário de [PROPRIETÁRIO ORIGINAL A] (falecido no final de 2022): O processo está em andamento, com um plano de partilha apresentado que destina frações do terreno aos herdeiros.
Inventário de [HERDEIRO B, falecido] (falecido no início de 2021): Este herdeiro deixou uma viúva e três filhos, sendo dois deles menores de idade.

Foram emitidas certidões cíveis, trabalhistas e fiscais em nome de todos os proprietários e da empresa. A maioria resultou negativa, com exceção de uma anotação trabalhista em nome do [HERDEIRO C], referente a um processo antigo cuja execução foi declarada extinta por prescrição intercorrente, não representando, a princípio, um risco ao negócio.

Com relação ao alvará municipal de loteamento apresentado, não foi possível aferir sua autenticidade nos sistemas online da prefeitura local.

4 – FUNDAMENTAÇÃO

Diante da análise, foram identificados múltiplos e graves riscos para a aquisição de lotes no referido empreendimento.

Ilegitimidade da Empresa Vendedora: O risco mais evidente é a ausência de legitimidade da [EMPRESA VENDEDORA] para figurar como vendedora. A propriedade do terreno é das pessoas físicas listadas na matrícula, não da empresa. O fato de um dos herdeiros ser sócio da empresa não confere a esta o direito de vender o imóvel inteiro.
Necessidade de Alvará Judicial (Inventários): A existência de dois inventários em andamento impede a venda direta. Mais grave ainda é a presença de herdeiros menores de idade na sucessão de [HERDEIRO B, falecido]. Qualquer venda de patrimônio pertencente a menores exige prévia autorização judicial (alvará), com a participação do Ministério Público para garantir que seus interesses sejam preservados. A ausência desse alvará acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico.
Risco de Nulidade e Anulação: Um contrato de compra e venda assinado com parte ilegítima e sem as devidas autorizações judiciais é nulo de pleno direito. Mesmo que o negócio fosse feito com todos os herdeiros, credores destes poderiam, futuramente, tentar anular a venda.
Problemas de Registro (Princípio da Continuidade): O lote que o contratante pretende adquirir não possui matrícula individualizada. Ele é parte de uma área maior. Para que o contrato de compra e venda tenha efeito perante terceiros e garanta a propriedade, ele precisa ser registrado. No entanto, o cartório não registrará a venda, pois a empresa vendedora não consta como proprietária na matrícula, ferindo o princípio da continuidade registral. Isso deixa o comprador em uma posição de extrema vulnerabilidade, correndo o risco de o mesmo lote ser vendido a outras pessoas.

Diante do exposto, a recomendação é pela NÃO REALIZAÇÃO do negócio jurídico nas condições atuais. A concretização segura da compra dependeria, no mínimo, da conclusão de ambos os inventários, da obtenção de todos os alvarás judiciais necessários para a venda das partes dos menores e da regularização da propriedade em nome da empresa vendedora, para que esta tenha legitimidade para negociar os lotes.

5 – DISPOSIÇÕES GERAIS

Deve ser ressaltado que o presente parecer foi elaborado com base nas informações e documentos analisados. A análise de risco demonstra a importância da atuação preventiva para garantir a segurança jurídica em negócios imobiliários. O contratado se reserva ao direito de eventuais erros ou omissões nas informações ora prestadas.

Esse é o parecer.

São Paulo, 2023.

DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003

Tag: inventário

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