Questo parere è un esempio concreto della nostra competenza tecnica, pubblicato a scopo didattico e informativo. Tutti i dati che potrebbero identificare le parti coinvolte, come nomi di persone o aziende, numeri di documento, importi e date specifiche, sono stati opportunamente modificati o eliminati per garantire la completa riservatezza e il segreto professionale, in conformità con il Codice Deontologico dell'Ordine degli Avvocati Brasiliano e la Legge Generale sulla Protezione dei Dati (LGPD).

Molti brasiliani possiedono immobili da decenni, protetti solo da una "bozza di contratto" o da un "atto di trasferimento dei diritti". Sebbene questi documenti rappresentino la buona fede e l'inizio della proprietà, non trasferiscono la proprietà formale, che viene consolidata solo con la registrazione presso l'Ufficio del Registro Immobiliare. Questa irregolarità lascia i residenti in una situazione di incertezza giuridica, impedendo loro di vendere, finanziare o utilizzare l'immobile come garanzia.

Cosa dovresti fare quando hai avuto un possesso ininterrotto, pacifico e silenzioso per più di 30 anni, ma la registrazione dell'immobile appartiene ancora a un precedente proprietario con cui non hai più contatti? Il modo per risolvere questa situazione è Usucapione.

Il seguente parere illustra nel dettaglio l'analisi di un caso reale che coinvolge una famiglia che desidera regolarizzare un immobile acquisito alla fine degli anni '80. Il documento illustra i requisiti legali, la differenza tra procedure giudiziali ed extragiudiziali (presso uno studio notarile) e i passaggi necessari per trasformare definitivamente una proprietà di una vita in una proprietà a pieno titolo e registrata.

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PARERE LEGALE – ANALISI PROCEDURALE E ANALISI DEL RISCHIO

CONTRAENTE: [PROPRIETARIO ATTUALE] CONTRATTATO: Dulcidio Fabro Neto – OABSP 423003

1 – SOGGETTO

La presente relazione è stata redatta su richiesta dell'appaltatore, con l'obiettivo di analizzare la situazione attuale e le misure di regolarizzazione dell'immobile sito in [Comune], SP.

2 – SOMMARIO

STUDIO DELLA SITUAZIONE ATTUALE E DELLE PROCEDURE DI REGOLARIZZAZIONE DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE – REQUISITI ATTUALI PER L’AMMISSIONE – PROCEDURE STRAGIUDIZIALI E GIUDIZIARIE APPLICABILI – ANALISI DEI COSTI E DELLE PROCEDURE.

3 – RELAZIONE

Per la redazione del presente parere sono stati utilizzati i seguenti documenti: A – Atto di Contratto di Promessa di Cessione e Trasferimento di Diritti, datato 1988. B – Numero di Registrazione [NUMERO DI REGISTRAZIONE] dell'Ufficio del Registro Immobiliare del Distretto competente. C – Copia IPTU (Imposta sulla Proprietà) di un anno fiscale degli anni '90. La nomenclatura utilizzata segue i seguenti riferimenti:

• Contraente: [PROPRIETARIO ATTUALE]
• Cedri: [CEDENTE A] e sua moglie
• Proprietà: Beni soggetti a cessione

3.1 – SINTESI DELL’ANALISI Si tratta di un'analisi tecnico-giuridica della situazione attuale e delle procedure di regolarizzazione dell'immobile, oggetto del trasferimento avvenuto nel 1988, intestato all'appaltatrice e al suo defunto coniuge.

IL Documento A è un "Contratto di Promessa di Cessione e Trasferimento di Diritti", in cui i Cedenti sono [CEDENTE A] e sua moglie, e i Cessionari sono la Parte Contraente e il suo defunto marito. L'oggetto è una porzione di un appezzamento di terreno più ampio, con superficie e misure definite, situato in [Indirizzo dell'Immobile]. L'importo è stato pagato nella valuta dell'epoca (Cruzados), con un acconto e il saldo a rate rappresentate da cambiali. Il contratto prevedeva l'obbligo dei cedenti di registrare il proprio titolo di acquisto e regolarizzare la suddivisione, cosa che a quanto pare non è avvenuta.

IL Documento B, la registrazione generale della proprietà è ancora intestata a [PROPRIETARIO REGISTRATO A] e a sua moglie, come da registrazione effettuata nel 1984. Non esiste alcuna registrazione successiva che indichi il trasferimento della proprietà ai cedenti menzionati nel contratto dell'appaltatore.

IL Documento C, una dichiarazione dei redditi immobiliare degli anni '90, indica uno dei proprietari originari come proprietario, ma descrive già l'indirizzo e l'area del lotto dell'appaltatore, dimostrando il possesso individuale dinanzi al comune.

Dall'analisi congiunta degli atti è possibile accertare la sussistenza dei requisiti per l'avvio della procedura Usucapione, stante quanto previsto dall'articolo 1.238 del Codice Civile (possesso ininterrotto e non opposto per più di 15 anni, con intenzione di proprietà), e la mancata trascrizione del titolo di trasferimento che avrebbe dovuto avvenire.

4 – BASE E CONCLUSIONE

Sulla base dell'analisi sono stati individuati i requisiti per dichiarare la proprietà dell'appaltatore tramite usucapione, con conseguente divisione del lotto e apertura di un registro individuale.

La procedura da adottare può essere:

• Usucapione giudiziario: Procedura tradizionale, che si svolge dinanzi al Tribunale Civile.
• Usucapione extragiudiziale: Procedura più moderna e veloce, svolta direttamente presso l'Ufficio del Registro Immobiliare, ai sensi dell'art. 1.071 del Codice di Procedura Civile.

La procedura extragiudiziale È la più opportuna e consigliata, per la maggiore rapidità, fatta salva la possibilità di ricorrere all'Autorità Giudiziaria in caso di eventuale contestazione.

I costi della procedura extragiudiziale sono, tra gli altri, quelli per l'adempimento degli obblighi previsti dall'art. 216-A della Legge sui Registri Pubblici: I – Verbale notarile: Redatto dal Notaio, attestante il periodo di possesso. Il costo è stabilito. II – Pianta e memoriale descrittivo: Redatto da un professionista tecnico qualificato (ingegnere o architetto), con l'apposita Nota di Responsabilità Tecnica (ART). Le tariffe variano a seconda del professionista. III – Certificati negativi: Dai distributori civili del distretto, per conto del richiedente. IV – Titolo equo e altri documenti: Il contratto di cessione stesso, la prova del pagamento delle imposte (IPTU), vecchie bollette di utenze (acqua, elettricità), ecc., che dimostrano l'origine, la continuità e la durata del possesso.

A ciò si aggiungono i costi di registrazione dell'usucapione nel catasto immobiliare e, se necessario, quelli di notifica ai vicini e ai proprietari registrati. I tempi approssimativi per il completamento della procedura stragiudiziale possono variare dai 6 ai 24 mesi.

Nei procedimenti giudiziari, sebbene siano richiesti la stessa planimetria e la stessa relazione descrittiva, è possibile richiedere il gratuito patrocinio, esentando alcuni dal pagamento delle spese processuali. Tuttavia, i tempi di elaborazione sono significativamente più lunghi, variando dai 12 ai 36 mesi o più.

Una volta dichiarata la proprietà, sia giudizialmente che extragiudizialmente, sarà possibile dividere l'immobile, aprendo un registro separato e individualizzando la registrazione presso il comune a nome dell'appaltatore.

5 – DISPOSIZIONI GENERALI

Si sottolinea che il presente parere è stato redatto sulla base delle informazioni e dei documenti analizzati. L'analisi dimostra la fattibilità di regolarizzare l'immobile tramite usucapione, privilegiando la procedura stragiudiziale. L'appaltatore si riserva il diritto di apportare eventuali errori, omissioni o riserve nelle informazioni qui fornite.

Questa è l'opinione.

San Paolo, 2024.

DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003