Questo parere è un esempio concreto della nostra competenza tecnica, pubblicato a scopo didattico e informativo. Tutti i dati che potrebbero identificare le parti coinvolte, come nomi di persone o aziende, numeri di documento, importi e date specifiche, sono stati opportunamente modificati o eliminati per garantire la completa riservatezza e il segreto professionale, in conformità con il Codice Deontologico dell'Ordine degli Avvocati Brasiliano e la Legge Generale sulla Protezione dei Dati (LGPD).
Effettuare un inventario e vendere un immobile ereditato sembra un passo naturale e spesso necessario per una famiglia. La procedura stragiudiziale, svolta tramite uno studio notarile, sembra essere l'opzione più rapida e semplice. Ma cosa succede quando uno degli eredi ha un debito, soprattutto di natura lavorativa, già in fase di esecuzione?
Un debito personale di un solo erede può compromettere l'intero processo, esponendo a rischi significativi la vendita dei beni familiari. L'esistenza di un certificato di debito positivo può non solo scoraggiare gli acquirenti prudenti, ma anche aprire la porta al pignoramento della quota dell'erede debitore (la quota ereditaria) e, in casi estremi, persino all'annullamento della vendita per esecuzione fraudolenta.
Il seguente parere analizza un caso concreto e dettagliato, illustrando passo dopo passo il processo di analisi di fattibilità, la raccolta dei certificati, il calcolo concettuale dei costi di due inventari successivi (imposte e tasse) e, soprattutto, l'analisi del rischio specifico rappresentato da un debito di lavoro. Questo documento costituisce una guida pratica su come identificare e mitigare tali rischi prima che compromettano il patrimonio di tutti.
PARERE TECNICO LEGALE PER L'ANALISI DI FATTIBILITÀ DELL'INVENTARIO STRAGIUDIZIALE E DELLA VENDITA DEI BENI IMMOBILIARI
APPALTATORI: [EREDE A] e [EREDIA B]
CONTRATTATO: DULCIDIO FABRO NETO – OABSP 423003
1 – SOGGETTO
Il presente parere è redatto su richiesta delle parti contraenti, con l'obiettivo di analizzare la fattibilità, i rischi, i costi e la legittimità dell'effettuazione di un inventario stragiudiziale dei beni lasciati in eredità dai genitori, [DE CUJUS PADRE] e [DE CUJUS MADRE]. Nel corso della consultazione è stata accertata l'esistenza di azioni di lavoro e di esecuzione civile in nome della parte contraente [EREDE A]. Il presente parere sarà redatto sulla base dei documenti e dei dati qui contenuti.
2 – SOMMARIO
STUDIO ANALITICO DI FATTIBILITÀ DI INVENTARIO STRAGIUDIZIALE – ANALISI DI FATTIBILITÀ DI ACQUISTO E VENDITA DI BENI APPARTENENTI AL SUCCESSO – ANALISI DEI CERTIFICATI E DEGLI EVENTUALI OBBLIGHI PREVENTIVI – ANALISI DEI COSTI E DELLE TASSE – ELEVATO RISCHIO DI SEQUESTRO DELLA QUOTA DELL’EREDE [EREDE A] – NECESSITÀ DI SALDARE IL DEBITO DI LAVORO.
3 – RELAZIONE
Per la redazione del presente parere sono stati utilizzati i seguenti documenti: A – Dati degli inventariati: [DE CUJUS PADRE] e [DE CUJUS MADRE]; B – Dati degli eredi: [EREDE A] e [EREDI B]; C – Registrazione dell'unico bene appartenente all'eredità, n. [NUMERO DI REGISTRAZIONE] del [NUMERO]º RGI del Capitale, n. contribuente [CODICE FISCALE].
Inizialmente, i seguenti certificati venivano rilasciati a nome degli interessati: A – [DE CUJUS PADRE]: Certificati negativi. B – [DE CUJUS MADRE]: Certificati negativi. C – [EREDE B]: Certificati negativi. D – [EREDE A]: Certificato di lavoro positivo. D.1-) Analisi del procedimento n. [NUMERO DEL CASO DI LAVORO], le cui informazioni sono contenute nel certificato dei debiti di lavoro intestato a [EREDE A]: ATTORE: [NOME DELL'ATTRICE] CONVENUTO: [SOCIO IMPUTATO NELL'AZIONE DI LAVORO] e [EREDE A] DATA DELL'INVITO: Fine aprile 2010 REGISTRAZIONE DELL'ESECUZIONE: Fine novembre 2019 IMPORTO DEL DEBITO AGGIORNATO: Valore significativo, nell'ordine delle decine di migliaia di reais. Dall'analisi degli atti emerge chiaramente che la prescrizione intervenuta prevista dall'articolo 11-A del CLT non si è verificata.
Se il contraente è incluso nell'elenco dei debitori, la vendita dell'immobile senza aver saldato il debito può comportare l'annullamento della vendita, compromettendo o impedendo la conclusione della transazione. Si raccomanda di negoziare un accordo con il creditore, proponendo il pagamento rateale del debito. È opportuno notare che, essendo il debitore responsabile in solido, se l'erede adempie integralmente all'obbligazione, è possibile esercitare un'azione di regresso nei confronti dell'altra parte per recuperare la quota corrispondente.
E – Informazioni sulla proprietà: 1-) C’è un piccolo debito IPTU dell’anno precedente; 2-) Il valore di mercato della proprietà è stato aggiornato tra le date di morte dei genitori.
4 – BASE
4.1 – ANALISI DELLA POSSIBILITÀ DI INVENTARIO STRAGIUDIZIALE
Tenuto conto di quanto disposto dall'articolo 610, comma 1, del Codice di procedura civile, non si sono riscontrati ostacoli alla realizzazione dell'inventario mediante atto pubblico.
4.1.1 – SPESE E ONERI Tenuto conto del decesso del Sig. [DE CUJUS PADRE] avvenuto nel 2008 e del decesso della Sig.ra [DE CUJUS MADRE] avvenuto nel 2020, il calcolo delle spese delle due successioni deve essere effettuato separatamente.
4.1.1.1 – DELL’INVENTARIO DEL SIGNORE [DEL COMMITTENTE] Per il primo inventario, le spese sono addebitate alla metà del defunto. Le spese principali sono:
- ITCMD (Imposta sulle successioni e sulle donazioni): Calcolato in base al valore di mercato dell'immobile al momento del decesso (2008), applicando l'aliquota fiscale vigente. In caso di presentazione tardiva, si applicano sanzioni e interessi.
- Spese notarili: Compenso per la redazione dell'atto pubblico, calcolato in base a una tabella progressiva, tenendo conto del valore dei beni trasferiti.
4.1.1.2 – DELL’INVENTARIO DELLA SIGNORA [DELLA MADRE DEL CLIENTE] Per il secondo inventario, le spese vengono addebitate sui beni lasciati da lei (la sua quota originaria più la parte ereditata dal coniuge).
- ITCMD: Calcolato in base al valore di mercato aggiornato dell'immobile alla data del decesso (2020), che è notevolmente superiore a quello del 2008.
- Spese notarili: Calcolato seguendo la stessa logica, ma su una base di calcolo più ampia.
4.1.2 – CONSIDERAZIONI SUGLI ONORARI Considerata l’esistenza di due inventari, l’analisi della tabella degli onorari notarili evidenzia che l’andamento del un unico atto pubblico per entrambi gli inventari è, in generale, economicamente più vantaggioso rispetto alla stipula di due atti separati.
4.1.3 – RISCHI DELL’ESECUZIONE DELL’INVENTARIO NELLE CONDIZIONI ATTUALI Il debito di lavoro intestato all’erede [EREDE A] costituisce il punto critico. L’esecuzione dell’inventario, che rende pubblico il trasferimento dei beni, senza la previa liquidazione di tale debito, può dare luogo a sequestro della sua quota ereditariaTale rischio è alta probabilità, poiché l'esecuzione del lavoro è attiva e in qualsiasi momento possono essere richieste nuove ricerche patrimoniali nei confronti del debitore.
4.2 – ANALISI PER LA VENDITA DELL’IMMOBILE
Il principale ostacolo alla vendita immediata dell'immobile è il certificato di assenza di debiti di lavoro dell'erede [EREDE A]. L'esecuzione dell'atto di vendita e la sua registrazione possono essere annullate per frode se il debito non viene saldato. Una soluzione per facilitare la transazione potrebbe essere la stipula di un contratto di compravendita tra privati, in cui l'acquirente versa un acconto (che può essere utilizzato per estinguere il debito) e il pagamento del saldo è subordinato alla presentazione da parte dell'erede di un certificato di assenza di debiti di lavoro.
5 – DISPOSIZIONI GENERALI
Si sottolinea che il presente parere è stato redatto sulla base delle informazioni e dei documenti analizzati. Non vi è alcuna garanzia di successo, ma vi è la garanzia di una prestazione professionale solida, tecnica e precisa. L'appaltatore si riserva il diritto di eventuali errori, omissioni o riserve nelle informazioni fornite, in particolare per quanto riguarda il calcolo concettuale di onorari e imposte, poiché gli importi finali dipendono dall'interpretazione del notaio e degli agenti fiscali.
Questa è l'opinione.
San Paolo, 2023.
DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003
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