Este parecer é um exemplo real de nossa atuação técnica, publicado para fins educacionais e informativos. Todos os dados que poderiam identificar as partes envolvidas, como nomes de pessoas ou empresas, números de documentos, valores e datas específicas, foram devidamente alterados ou suprimidos para garantir a total confidencialidade e o sigilo profissional, em conformidade com o Código de Ética da OAB e a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
Muitos brasileiros possuem seus imóveis há décadas, amparados apenas por um “contrato de gaveta” ou um “instrumento de cessão de direitos”. Embora esses documentos representem a boa-fé e o início da posse, eles não transferem a propriedade formal, que só se consolida com o registro no Cartório de Imóveis. Essa irregularidade deixa o morador em uma situação de insegurança jurídica, impedindo-o de vender, financiar ou dar o bem em garantia.
O que fazer quando se tem a posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 30 anos, mas o nome na matrícula do imóvel ainda é de um antigo proprietário, com quem não se tem mais contato? O caminho para resolver essa situação é a Usucapião.
O parecer a seguir detalha a análise de um caso real de uma família que busca regularizar um imóvel adquirido no final da década de 1980. O documento explica os requisitos legais, a diferença entre o procedimento judicial e o extrajudicial (em cartório), e os passos necessários para, finalmente, transformar a posse de uma vida inteira em propriedade plena e registrada.
PARECER JURÍDICO – ANÁLISE PROCESSUAL E ANÁLISE DE RISCO
CONTRATANTE: [PROPRIETÁRIA DE FATO] CONTRATADO: Dulcidio Fabro Neto – OABSP 423003
1 – ASSUNTO
O presente parecer é elaborado por solicitação da contratante, visando a análise da situação atual e das providências para a regularização do imóvel situado em [Município], SP.
2 – EMENTA
ESTUDO DE SITUAÇÃO ATUAL E PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL – REQUISITOS DE USUCAPIÃO PRESENTES – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL E JUDICIAL CABÍVEIS – ANÁLISE DE CUSTOS E PROCEDIMENTOS.
3 – RELATÓRIO
Para a elaboração do presente parecer foram utilizados os seguintes documentos: A – Instrumento de Contrato de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos, datado do ano de 1988. B – Matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca competente. C – Espelho do IPTU de um exercício da década de 1990. A nomenclatura utilizada segue as seguintes referências:
- Contratante: [PROPRIETÁRIA DE FATO]
- Cedentes: [CEDENTE A] e sua esposa
- Imóvel: Imóvel objeto da cessão
3.1 – SÍNTESE DA ANÁLISE Trata-se de análise técnica e jurídica sobre a situação atual e os procedimentos de regularização do imóvel, objeto da cessão datada do ano de 1988, em nome da contratante e de seu cônjuge, já falecido.
O Documento A é um “Contrato de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos”, no qual constam como Cedentes as pessoas de [CEDENTE A] e sua esposa, e como Cessionários, a Contratante e seu falecido esposo. O objeto é uma parte de um terreno maior, com área e metragens definidas, localizado em [Endereço do Imóvel]. O valor foi pago na moeda da época (Cruzados), com uma entrada e o restante em parcelas representadas por notas promissórias. O contrato previa a obrigação dos cedentes de registrar seu próprio título aquisitivo e regularizar a subdivisão, o que aparentemente não ocorreu.
O Documento B, a matrícula do imóvel geral, ainda consta em nome de [PROPRIETÁRIO REGISTRAL A] e sua esposa, conforme registro realizado no ano de 1984. Não há qualquer registro posterior que indique a transferência da propriedade para os Cedentes mencionados no contrato da Contratante.
O Documento C, um espelho de IPTU da década de 1990, indica como proprietário um dos donos originais, mas já descreve o endereço e a área do lote da Contratante, demonstrando a posse individualizada perante o município.
Da análise conjunta dos documentos, é possível aferir a existência dos requisitos para a propositura do procedimento de Usucapião, visto o disposto no artigo 1.238 do Código Civil (posse ininterrupta e sem oposição por mais de 15 anos, com ânimo de dono), e a inexistência do registro do título translativo que deveria ter ocorrido.
4 – FUNDAMENTAÇÃO E CONCLUSÃO
Diante da análise, foram identificados os requisitos para a declaração de propriedade da contratante por meio da usucapião, com o posterior desmembramento do lote e a abertura de uma matrícula individualizada.
O procedimento a ser adotado pode ser:
- Usucapião Judicial: Procedimento tradicional, que tramita perante uma Vara Cível.
- Usucapião Extrajudicial: Procedimento mais moderno e célere, realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.071 do Código de Processo Civil.
O procedimento extrajudicial é o mais adequado e recomendado, pela maior celeridade, ressalvada a possibilidade de se recorrer ao Judiciário caso haja alguma impugnação.
Os custos envolvidos no procedimento extrajudicial são, entre outros, aqueles para o cumprimento dos requisitos exigidos no art. 216-A da Lei de Registros Públicos: I – Ata Notarial: Lavrada pelo Tabelião de Notas, atestando o tempo de posse. O custo é tabelado. II – Planta e Memorial Descritivo: Elaborados por profissional técnico habilitado (engenheiro ou arquiteto), com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Os honorários variam conforme o profissional. III – Certidões Negativas: Dos distribuidores cíveis da comarca, em nome da requerente. IV – Justo Título e Outros Documentos: O próprio contrato de cessão, comprovantes de pagamento de impostos (IPTU), contas de consumo (água, luz) antigas, etc., que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse.
Além destes, há os custos de registro da usucapião na matrícula do imóvel e os custos com eventuais notificações de confrontantes e proprietários registrais, caso necessário. O tempo aproximado para a conclusão do procedimento extrajudicial pode variar entre 6 e 24 meses.
No procedimento judicial, embora seja necessária a mesma planta e memorial descritivo, existe a possibilidade de requerer o benefício da Justiça Gratuita, isentando a parte do pagamento das custas processuais. Contudo, o tempo de tramitação é significativamente maior, podendo variar de 12 a 36 meses ou mais.
Uma vez declarada a propriedade, seja pela via judicial ou extrajudicial, será possível realizar o desmembramento do imóvel, com a abertura de uma matrícula própria e a individualização do cadastro na prefeitura em nome da Contratante.
5 – DISPOSIÇÕES GERAIS
Deve ser ressaltado que o presente parecer foi elaborado com base nas informações e documentos analisados. A análise demonstra a viabilidade da regularização do imóvel por meio da usucapião, sendo o procedimento extrajudicial a via preferencial. O contratado se reserva ao direito de eventuais erros, omissões ou ressalvas nas informações ora prestadas.
Esse é o parecer.
São Paulo, 2024.
DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003
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