Acquisto di un lotto? Due diligence per evitare un incubo legale

Questo parere è un esempio concreto della nostra competenza tecnica, pubblicato a scopo didattico e informativo. Tutti i dati che potrebbero identificare le parti coinvolte, come nomi di persone o aziende, numeri di documento, importi e date specifiche, sono stati opportunamente modificati o eliminati per garantire la completa riservatezza e il segreto professionale, in conformità con il Codice Deontologico dell'Ordine degli Avvocati Brasiliano e la Legge Generale sulla Protezione dei Dati (LGPD).

Acquistare un terreno su cui costruire la casa dei propri sogni è uno dei progetti più ambiziosi della vita. Un bel progetto, uno stand ben progettato e un contratto apparentemente semplice possono dare l'impressione di un affare sicuro e imperdibile. Ma cosa si nasconde dietro questa facciata?

Spesso, la società che dichiara di essere il venditore non è l'effettiva proprietaria dell'immobile, oppure l'immobile è coinvolto in complesse controversie legali, come ad esempio procedimenti successori in corso che coinvolgono eredi minorenni. Firmare un contratto in queste condizioni può trasformare un sogno in un incubo di nullità, controversie legali e perdita totale dell'investimento.

Il seguente parere legale è un caso di studio reale di diligenza dovuta immobiliare. Descrive in dettaglio l'analisi dei rischi di un'operazione che, a prima vista, sembrava sicura, ma che ha rivelato una serie di "campanelli d'allarme" critici: l'illegittimità della società venditrice, molteplici inventari in corso, la presenza di eredi minorenni (che richiede un'ordinanza del tribunale per la vendita) e la mancanza di registrazioni individuali per i lotti. Questo documento è una guida pratica sull'importanza di un'indagine approfondita prima di firmare qualsiasi documento.

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PARERE LEGALE – ANALISI PROCEDURALE E ANALISI DEL RISCHIO

CONTRAENTE: [ACQUIRENTE PROMETTENTE]

CONTRATTATO: Dulcidio Fabro Neto – OABSP 423003

1 – SOGGETTO

Il presente parere è redatto su richiesta dell'appaltatore, con l'obiettivo di analizzare i rischi e la fattibilità giuridica dell'acquisizione di un appezzamento di terreno situato nel progetto denominato [NOME FITTIZIO DELLA SUDDIVISIONE] dell'azienda [SOCIETÀ VENDITRICE] SPE LTDA, persona giuridica di diritto privato, con sede a San Paolo – SP.

2 – SOMMARIO

STUDIO ANALITICO DI FATTIBILITÀ E RISCHIO DI ACQUISIZIONE DI LOTTO IN AREA CONDOMINIALE – ASSENZA DI LEGITTIMITÀ DELLA SOCIETÀ VENDITRICE – ESISTENZA DI INVENTARI GIUDIZIARI CON EREDI MINORI – INDICAZIONI PER L’INADEMPIMENTO DELL’AFFARE – ELEVATO RISCHIO DI NULLITÀ CONTRATTUALE – RISCHIO DI ANNULLAMENTO DA PARTE DI TERZI – RISCHIO DI SEQUESTRO O DISCUSSIONE GIUDIZIARIA – RISCHIO DI SPESE FUTURE CON APERTURA DEL REGISTRO E SMEMBRAMENTO.

3 – RELAZIONE

Per redigere il presente parere sono stati utilizzati i seguenti documenti: un modello di contratto di compravendita, il catasto generale della proprietà, i termini di impegno del curatore, le procure e un permesso di lottizzazione comunale. La nomenclatura utilizzata segue i seguenti riferimenti:

• Contraente: [ACQUIRENTE PROMETTENTE]
• Impresa: [SOCIETÀ VENDITRICE] SPE LTDA
• Terra: Sviluppo [NOME FITTIZIO DELLA SUDDIVISIONE]

3.1 – SINTESI DELL’ANALISI Si tratta di un'analisi tecnica dell'acquisizione di un terreno in [Comune], SP, in cui l'APPALTATORE appare come acquirente e la SOCIETÀ come venditore.

È stata analizzata la registrazione aggiornata della proprietà generale in cui si trova il progetto. Essa elenca una famiglia come proprietaria, con l'immobile 50% di proprietà di [PROPRIETARIO ORIGINALE A] e l'altro 50% diviso tra i suoi otto figli, tra cui [EREDE B, deceduto] E [EREDE C]Pertanto, i soggetti autorizzati a negoziare qualsiasi parte del terreno sopra menzionato sono i proprietari o i loro rappresentanti legali, in proporzione alle loro quote.

Nel modulo di registrazione per [SOCIETÀ VENDITRICE] è indicato solo [EREDE C] come socio.

È stato presentato un accordo di tutela datato inizio 2022, che dimostra che [EREDE C] deteneva poteri di tutela per [PROPRIETARIO ORIGINARIO A]. Tuttavia, secondo il Codice Civile, la vendita di beni sotto tutela richiede un'autorizzazione giudiziaria, che non è stata presentata. Inoltre, una procura pubblica rilasciata prima di tale data ha perso la sua validità a causa dell'interdizione.

Durante una ricerca nel sistema TJSP, sono stati individuati due processi di inventario cruciali:

1. Inventario di [PROPRIETARIO ORIGINALE A] (deceduto alla fine del 2022): Il processo è in corso, con un piano di divisione presentato che assegna frazioni del terreno agli eredi.
2. Inventario di [EREDE B, deceduto] (morto all'inizio del 2021): Questo erede ha lasciato una vedova e tre figli, essendo due di loro minorenni.

Sono stati emessi certificati civili, di lavoro e fiscali a nome di tutti i proprietari e della società. La maggior parte era negativa, ad eccezione di un certificato di lavoro a nome di [EREDE C], relativo a una vecchia causa la cui esecuzione è stata dichiarata estinta per prescrizione intervenuta, il che non rappresentava, in linea di principio, un rischio per l'attività.

Per quanto riguarda il permesso di lottizzazione comunale presentato, non è stato possibile verificarne l'autenticità nei sistemi online del municipio locale.

4 – BASE

Sulla base dell'analisi sono stati individuati molteplici e gravi rischi per l'acquisizione dei lotti del progetto sopra menzionato.

• Illegittimità della società venditrice: Il rischio più evidente è la mancanza di legittimazione della [SOCIETÀ VENDITRICE] ad agire in qualità di venditrice. Il terreno appartiene alle persone indicate nell'atto, non alla società. Il fatto che uno degli eredi sia socio della società non conferisce alla società il diritto di vendere l'intera proprietà.
• Necessità di un ordine del tribunale (inventari): L'esistenza di due inventari in corso impedisce la vendita diretta. Ancora più grave è la presenza di eredi minorenni nella successione di [EREDE B, defunto]. Ogni vendita di beni appartenenti a minorenni richiede la preventiva autorizzazione giudiziaria (mandato), con la partecipazione della Procura della Repubblica per garantire la tutela dei propri interessi. L'assenza di tale mandato comporta la nullità assoluta dell'attività legale.
• Rischio di nullità e annullamento: Un contratto di compravendita stipulato con una parte illegittima e senza la dovuta autorizzazione del giudice è nullo. Anche se la transazione fosse conclusa con tutti gli eredi, i loro creditori potrebbero, in futuro, tentare di annullare la vendita.
• Problemi di registrazione (principio di continuità): Il lotto che l'acquirente intende acquistare non è registrato singolarmente. Fa parte di un'area più ampia. Affinché il contratto di compravendita sia efficace nei confronti di terzi e garantisca la proprietà, è necessario che sia registrato. Tuttavia, lo studio notarile non registrerà la vendita perché la società venditrice non è indicata come proprietaria nel registro, violando il principio di continuità della registrazione. Ciò lascia l'acquirente in una posizione estremamente vulnerabile, correndo il rischio che lo stesso lotto venga venduto ad altri.

Alla luce di quanto sopra, la raccomandazione è per INADEMPIMENTO del negozio giuridico Nelle condizioni attuali, il completamento sicuro dell'acquisto dipenderebbe, come minimo, dal completamento di entrambi gli inventari, dall'ottenimento di tutti i necessari provvedimenti giudiziari per la vendita delle quote dei minori e dalla regolarizzazione della proprietà a nome della società venditrice, in modo che quest'ultima abbia la legittimità di negoziare i lotti.

5 – DISPOSIZIONI GENERALI

Si sottolinea che il presente parere è stato redatto sulla base delle informazioni e dei documenti analizzati. L'analisi dei rischi dimostra l'importanza di misure preventive per garantire la certezza del diritto nelle transazioni immobiliari. L'appaltatore si riserva il diritto di eventuali errori od omissioni nelle informazioni qui fornite.

Questa è l'opinione.

San Paolo, 2023.

DULCIDIO FABRO NETO OAB/SP 423003